西部大开发：房企税收优惠不容错过

一、西部大开发政策的三个十年

为支持西部地区发展，财政部、海关总署、国家税务总局印发《关于西部地区发展税收优惠政策有关问题的通知》（财税[ [2001]202号），并出台了第一轮十年期税收优惠政策（2001年至2010年）西部大开发税收优惠政策，减按15%的税率征收企业所得税。

2011年7月27日，财政部、海关总署、国家税务总局发布《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]27号）。 58号文），出台新的第二轮十年期（2010-2020年）税收优惠政策，支持西部地区开发，减按15%的税率征收企业所得税。

2020年4月23日，财政部、国家税务总局发布《关于延续西部地区开发所得税政策的公告》（公告2020年第23号）财政部、国家税务总局、国家发展改革委、国家税务总局联合印发《关于进一步延长优惠政策的决定》，优惠政策再延长10年（2021年2030年1月1日至2030年12月31日），新三项对西部地区鼓励类产业企业继续实行15%的企业所得税优惠政策。 同时，为进一步降低享受西部大开发税收优惠政策的门槛，鼓励类产业项目主营业务收入占企业总收入的比重由70%降低至 60%。 鼓励类产业目录将主营业务收入占企业总收入的限制比例降低10个百分点。 可以说是此前西部大开发税收优惠政策的“升级版”。 旨在进一步减轻西部地区企业税负，刺激西部地区发展。 区域企业发展活力。

可见，西部大开发税收优惠政策已进入第三个十年，已实施20年。 但在实践中，笔者发现，房地产企业享受西部大开发15%税收优惠政策的情况比较少见。 那么房地产企业能否享受西部大开发战略下减按15%征收企业所得税的优惠政策呢？

2、房地产企业能否享受西部大开发优惠政策？

原则上是可以的。 目前能找到的最直接的官方回复是国家税务总局网站2019年9月29日发布的关于房地产开发企业能否享受西部大开发税收优惠政策的问答。 国家总局明确答复可以。

对于总局上述回复，其最新政策依据来源可追溯如下：

根据《西部地区鼓励类产业目录（2020年版）》（国家发展改革委令第40号）规定：在符合市场准入政策的前提下，本目录原则上适用于企业生产经营于西部地区。 对于所有类型的企业，本目录包括两部分。 一是现有国家产业目录中的鼓励类产业，二是西部地区新增鼓励类产业。

其中，现行国家产业目录中的鼓励类产业列入《产业结构调整指导目录（2019年版）》（国家发展改革委令2019年第29号）、《鼓励外商投资产业目录》（ 2020年版）”（国家发展改革委鼓励类产业、商务部令2020年第38号规定）。

《产业结构调整指导目录（2019年版）》（国家发展改革委令第29号）中，与房地产企业密切相关的鼓励类产业中有：第22类鼓励类“城市基础设施”13项鼓励类“其他服务业”第42类“物业服务”第2项“城市园林绿化和生态社区建设”。

另外，根据《国家税务总局关于企业所得税实施有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第14号），企业的主营业务是否属于国家鼓励类产业属于《西部地区鼓励类产业目录》的项目，界定困难的，税务机关可要求企业提供省级（含副省级）发展改革部门或其授权部门出具的证明文件。 证明材料必须明确列出主营业务的具体项目以及符合《西部地区鼓励类产业目录》相应条款的项目。

综上所述，房地产开发企业从事城市园林绿化、生态社区建设或其物业公司提供物业服务的，属于国家现有产业目录中的鼓励类产业。 根据最新政策规定，必须满足主营业务收入比例，只要企业总收入达到60%，即可享受西部大开发优惠政策。 笔者认为，鉴于房地产企业身份的特殊性和敏感性，实践中可能不可避免地面临税企纠纷。 在这种情况下，为了尽可能避免税务企业纠纷，为各利益相关方提供双重保险。 若难以界定企业主营业务是否属于《西部地区鼓励类产业目录》中国家鼓励类产业项目的，是否可以获得省级（含副省级）发展部颁发的证明符合《西部地区鼓励类产业目录》的改革部门或其授权部门提供《鼓励类产业目录》对应项目的红头证明文件。 该文件通常是《省发改委关于确认某企业西部地区鼓励类产业项目的批复》。 批复中明确奖励企业开发的项目为“绿色生态住宅小区”等相关内容，可向主管税务机关登记，享受西部大开发战略税收优惠政策。

然而，在笔者服务的西部地区房地产企业中，享受西部大开发优惠政策的却寥寥无几。 其原因我认为主要有以下几个方面：

1、房地产企业身份在特定历史背景下的特殊性和敏感性。 绿色生态社区认定导致国家监管力度加大，开发难度加大；

2、绿色生态社区实施标准高、要求严，会增加建设成本。 很多项目不具备申请绿色生态社区的条件和资质（各地绿色生态社区实施标准通常要求建筑断面星级标准以上；采用装配式建筑；全装修；容积率应达到低于一定标准；使用星级绿色建材，当地有一套严格的审核标准）

3、综合受税务机关地方财务指标、责任承诺等因素影响。

四是一些地方未制定绿色住宅小区评选标准，识别困难。

5、房地产企业开发周期长，存在分期项目甚至一个法人多个项目的情况。 认定评估难度加大，房地产企业享受西部大开发优惠更加困难。

6.实践中，有些地区要求绿色住宅区建成后才予以认定。 在实践中，房地产分阶段开发和销售的情况很常见。 各种认证往往滞后于销售进度，甚至要等到项目完成后才能获得各种认证。 因此，实践中，在获得税收优惠政策之前，企业所得税只能按预计毛利润*25%缴纳。 存在以前年度预计毛利不能享受税收优惠的问题。 对于以前年度预计毛利是否可以追溯调整，并无明确的政策规定。 实践中，福利和退税很难追溯调整，也不可能追溯调整。 西部大开发的优惠政策将大打折扣。

7、房地产企业财务人员对政策理解不够透彻，缺乏操作流程经验。

8.其他等

三、房地产企业如何享受西部大开发优惠政策

虽然享受西部大开发优惠政策的房地产企业很少，但毕竟已经有一些房地产企业申请享受这样的优惠政策。 笔者查阅相关资料后发现，重庆金科在2009年吸收合并过程中出具了一份报告（ST东源：重庆金科实业（集团）有限公司新股吸收合并暨关联交易报告）。 披露：重庆金科实业（集团）股份有限公司主要从事房地产开发、物业管理等业务。 鉴于金科·东方王榭项目于2008年12月31日被重庆市建委授予“绿色生态社区”，同时金科东方崖县项目通过了“绿色生态社区”预评价符合《产业结构调整指导目录》（国家发改委[2005]40号令第40号）设施房地产第12项鼓励类“城市基础”第12项“城市园林绿化”根据《财政部、国家税务总局、海关总署关于税收优惠政策问题的通知》，鼓励类收入占总收入的70%以上。 《关于西部地区开发的通知》（财税[2001]202号）规定：“对国家鼓励发展的内资企业和位于西部地区的外资企业，降低企业所得税税率。 2001年至2010年期间将征收15%的税款。” 重庆市地税局渝地税府[2009]468号批准金科集团2007年至2010年减按15%的税率征收企业所得税。 据此批复，金科集团于2009年4月减征2007年至2008年企业所得税，转回年度多计所得税费用2548.3万元。 此外，深圳证券交易所于2015年4月14日发布了《中天城市投资集团股份有限公司（证券代码：000540）关于取得西部大开发税收优惠政策备案的公告》（暂行） 2015-39）及2015年4月30日发布的《关于中天城市投资集团股份有限公司（股票代码：000540）享受西部大开发税收优惠政策进展的公告》（临2015-39） 43）。

可见，目前仍有房企申请享受西部大开发政策的优惠政策。 毕竟，企业所得税税率上的10个百分点的节省，可以有效降低企业税收成本，缓解企业资金压力。 诱惑还是很大的。 那么，在实践中，房地产企业如果想申请享受西部大开发的优惠政策，具体操作流程是怎样的呢？ 笔者结合陕西出台的相关政策进行简单举例。

根据陕西省城乡建设厅、陕西省质量技术监督局关于发布陕西省工程建设标准《绿色生态住宅小区建设评价标准》（试行）的通知（陕建发[2014] ]第126号），陕西省生态社区建设标准中国联合西北工程设计院主编的陕西省工程建设标准《绿色生态住宅社区建设评价标准》（试行），经我部组织有关部门和专家审查通过。陕西省住房和城乡建设厅、陕西省质量技术监督局。 ，作为陕西省工程建设地方标准发布，标准号DBJ61/T83-2014，自2014年6月1日起实施。省住房和城乡建设厅归口管理本标准由省建筑标准设计办公室负责发布和发布，中国联合西北工程设计院负责具体规定。 技术解释。

可见，陕西生态社区建设标准已有明确规定。 房地产企业符合相关标准的，可向主管税务机关申请享受。 为了保险起见，笔者建议房地产企业可以直接向省级（含副省级）发改部门申请。 获得《省发改委关于确认某公司西部地区鼓励类产业项目的批复》，将开发项目授予“绿色生态住宅小区”，为顺利享受政策优惠提供“双保险”。

在纳税操作方面，国家层面和陕西省层面也有明确的规定。

根据《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第12号）第二条规定，企业应提交书面意见年度汇算清缴前向主管税务机关报备。 申请并附上相关资料。 第一年须报主管税务机关审核确认，第二年及以后实行备案管理。 各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关可根据本地实际情况制定具体审核备案管理办法，报国家税务总局（所得税司）备案（本政策目前有效）。

另外，根据陕西省国家税务局发布的《西部大开发企业所得税优惠政策审核备案办法》第四条规定（陕西省国家税务局公告2012年第4号） ）（以下简称“四号文”），纳税人第一年申请西部大开发企业所得税优惠政策的，应当于期满15日前向主管税务机关提出书面申请并附相关材料年度汇算清缴，并报主管税务机关审核确认后，方可享受。

“4号文”对于纳税人第一年申请材料的提交及后续年度备案审核也有明确规定。

第一年申请时，《4号文》第五条规定，纳税人向主管税务机关申请第一年西部大开发企业所得税优惠政策时，应当提交以下材料：

（一）法定代表人签署的正式申请文件；

（二）申请当年财务报表；

（三）公司章程和验资报告（包括历次变更情况）；

（四）二级分支机构应当提供总行批准设立的相关文件；

（5）申请年收入明细；

（六）《西部大开发企业所得税优惠政策申请表》

（七）难以界定纳税人主营业务是否属于《西部地区鼓励类产业目录》的，税务机关应要求纳税人向省级（含省级）相关管理部门提供信息。省）政府或其授权的下级政府。 主管部门出具的证明文件（现行政策已明确该主管部门为省发改委）；

（八）税务机关要求提供的其他资料。

对于后续年度管理，“4号文”第十条、第十一条规定，纳税人第二年及以后年度享受西部大开发企业所得税优惠政策的，按照《陕西省政府公告》的规定执行。 《国家税务局》（陕西省国家税务总局公告2011年第2号）关于提前备案的规定实行备案管理。纳税人第二年及以后年度向主管税务机关提前备案时，最终结算前应提交以下信息：

（一）经营项目发生变化；

（二）收入明细表；

（三）财务报表；

（四）《企业所得税优惠项目报告表》，表格样本见《陕西省国家税务局公告》附件（陕西省国家税务局公告2011年第1号）；

（五）税务机关要求提供的其他资料。

综上所述，凡拟申请享受西部大开发优惠政策的房地产企业，可先确定是否符合享受条件和资格，然后向有关主管部门办理审批申请手续。按照政策规定。 如果能够顺利完成申请，对于房地产企业来说，可以大大减轻企业所得税负担，有效缓解资金压力。

以上是笔者结合政策理论和实际操作，对房地产企业如何享受西部大开发政策优惠的阶段性思考和总结。 欢迎发帖、分享、讨论、交流：（微信），让我们一起学习，共同进步，分享共赢！